Принимая во внимание фактическое положение дел и правовую сторону вопроса в области выполнения функций заказчика-застройщика, дирекции строящегося предприятия, а также учитывая накопленный опыт инженерного сопровождения строительства ЗАО «Северодонецкий ОРГХИМ» разработал эффективную схему выполнения строительного процесса. Суть предложенного подхода заключается в оказании заказчику всего объема работ технического характера, позволив при этом заказчику единолично распоряжаться вверенными ему инвестициями. Подобная схема принципиально разгружает заказчика по всем вопросам технического характера на весь период строительства, позволяет иметь минимальное количество собственного штата сотрудников, сосредоточившись лишь на вопросах финансового характера.

Данная схема нашла свое применение в том или ином объеме практически на всех объектах, куда был приглашен ЗАО «Северодонецкий ОРГХИМ», по причине отсутствия в регионе строительства и за его пределами квалифицированных специалистов в области технического надзора за строительством, занимающего более 60 % всех работ технического характера в период строительства.

Разработанная схема выполнения технических функций заказчика-застройщика полностью соответствует требованиям законодательства.

В зависимости от индивидуальных особенностей заказчика конкретных условий строительства могут быть выбраны наиболее рациональный состав и объем оказываемых услуг.

Рассмотрим выполнение технических функций заказчика-застройщика в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с действующим законодательством застройщиками являются юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. Ими могут быть специализированные организации, в частности предприятия по капитальному строительству, дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

В функции застройщика входят: организация строительства объектов, контроль за его ходом, а также организация проведения бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной организации выступает в роли заказчика.

В своей деятельности по организации строительства объектов застройщики руководствуются действующими нормативно-правовыми актами.

Договор на реализацию инвестиционных проектов

Договор строительного подряда

Лицензирование функций заказчиков

Основные функции структуры заказчика

Передаваемые функции

Подготовительный этап

Требования к разработчикам проектной документации

Торги

Роль инжиниринговых организаций, Управляющих компаний

Осуществление технического надзора за строительством

Подготовка к пуску, пуск и ввод в эксплуатацию

Обеспечение производства квалифицированными кадрами

Договор на реализацию инвестиционных проектов

Как правило процесс реализации инвестиционных проектов по строительству объектов начинается с заключения договора (контракта) между инвестором и заказчиком-застройщиком. Договор является основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности (в РФ: п. 1 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности).

Правовой основой для заключения договоров на реализацию инвестиционных проектов в РФ является статья 421 ГК РФ (часть вторая), согласно которой стороны могут заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами. Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Участники инвестиционной деятельности, выполняющие специальные виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления своей деятельности.

В соответствии с установленным порядком и при помощи Управляющей компании инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций.

Для обеспечения организации строительства и контроля за ходом его выполнения заказчик-застройщик:

- выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказы на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

- заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материала и оборудования;

- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.

В функции заказчика-застройщика входит также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.

Договор строительного подряда

Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.

При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:

- заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ;

- получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства, размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

- оформляет разрешительную документацию на строительство;

- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

- производит надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;

- осуществляет организацию управления строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;

- координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, занимающихся проектированием и строительством объектов;

- осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

- производит расчеты за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками капитального строительства.

Лицензирование функций заказчиков

Для выполнения функций заказчиков, а также для осуществления строительно-монтажных работ хозяйственным способом заказчик должен иметь государственную лицензию.

Вид деятельности заказчика-застройщика в соответствии с Общесоюзным классификатором «Отрасли народного хозяйства» (ОКОНХ) классифицируется как «Хозяйственное управление строительством», что соответствует коду ОКОНХ «69000», к которому относятся дирекции строящихся предприятий и организации, осуществляющие технический надзор в строительстве.

Основные функции структуры заказчика

Основные управленческие структуры заказчика на строительство объектов могут иметь различные организационно-правовые формы хозяйствования. Для обеспечения своевременного ввода объектов в эксплуатацию они осуществляют следующие функции:

- подготовку обоснований проектов для финансирования объектов;

- освоение строительной площадки;

- обеспечение проектно-сметной документацией;

- планирование строительства;

- финансирование строительства;

- материально-техническое обеспечение;

- организация строительства;

- технический надзор;

- приемку в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

Передаваемые функции

Заказчик-застройщик вправе передать функции управления реализацией отдельных этапов строительства объектов и производственных мощностей специализированным Управляющим компаниям в соответствии с установленным законодательством, включая:

- выбор площадок строительства, оформления и передачи в установленном порядке генеральным подрядным организациям документов об отводе земельных участков под строительство;

- составление задания на проектирование, организацию и качественное выполнение проектно-изыскательских работ, технического надзора за качественным осуществлением проекта;

- организацию управления строительством объекта, технического надзора за качественным выполнением строительно-монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

- поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;

- обеспечение материально-техническими ресурсами;

- обеспечение непрерывности финансирования всех участников строительства;

- приемку выполненных строительно-монтажных работ и завершенных строительством объектов и производственных мощностей;

- консультирование заказчика по технико-технологическим и организационно-экономическим вопросам.

Подготовительный этап

На подготовительном достроительном этапе заказчик-застройщик с привлечением инжиниринговых фирм на договорной основе осуществляет:

- подготовку материалов для получения предварительного согласования места размещения объекта;

- получение заключения органов государственной санитарно-эпидемиологической службы;

- получение заключения органов охраны окружающей природной среды;

- получение заключения предварительного согласования места размещения объекта в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и другими актами;

- подготовку задания (на основе полученных заключений) на выполнение проектно-изыскательских работ;

-         составление и корректировку экологических паспортов действующих предприятий,
и другие работы.

Заказчик-застройщик на строительство обеспечивает реализацию заказа инвестора на строительство объекта путем проведения открытых и (или) закрытых торгов, конкурсов, аукционов.

При проведении подрядных торгов заказчик-застройщик должен принять решение по следующим техническо-технологическим и организационно-экономическим вопросам:

- разработке технических условий по инженерному обеспечению объекта строительства электроэнергией, газоснабжением, канализацией, сетями связи, телевидением, очистными сооружениями;

- оценке наличия рабочей силы, строительных материалов, сырья;

- определению транспортных связей, экологии района, требований по охране окружающей среды;

- выбору поставщиков оборудования и материалов.

Требования к разработчикам проектной документации

К числу основных требований заказчика-застройщика к разработчикам проекта следует отнести:

- использование действующих технических норм, правил, стандартов, инструкций при разработке проекта;

- соблюдение санитарно-гигиенических и экологических условий;

- соблюдение требований по охране труда, технике безопасности и пожаробезопасности;

- гарантию качества выполняемых проектных и строительно-монтажных работ;

- согласование основных положений по организации строительно-монтажных работ и поставкам оборудования.

Торги

Проведение подрядных торгов позволяет государственному заказчику привлечь к управлению строительством наиболее компетентные инжиниринговые проектные и подрядные организации.

В качестве основных критериев отбора могут служить:

- существующий уровень квалификации работников организации;

- наличие потенциальных возможностей материально-технической базы организации;

- опыт работы по данному профилю.

Государственный заказчик на строительство при передаче своих функций хозяйствующим субъектам должен оформлять соответствующие контракты. В них предусматривается ответственность за своевременный ввод производственных мощностей и объектов, эффективное использование выделенных средств, размещение и исполнение заказов на поставку оборудования, материалов, деталей, конструкций, выполнение строительно-монтажных работ (услуг) в рамках программы.

Роль инжиниринговых организаций, Управляющих компаний

В соответствии с договором с заказчиком-застройщиком при реализации проектов Управляющие компании могут выполнять следующие функции:

- осуществлять планирование, оперативный контроль за реализацией проекта на всех его этапах;

- проводить выбор подрядчиков, проектировщиков, поставщиков материально-технических ресурсов всех видов;

- обеспечивать координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса;

- оказывать консалтинговые услуги заказчику по оценке целесообразности и эффективности проекта, подрядчику - в подготовке предложений о заключении контракта;

- оказывать услуги государственным заказчикам в подготовке специальной информации и документов, проводить экономические исследования, применять прогрессивные информационные технологии, обучать персонал правилам эксплуатации вводимых объектов и мощностей заказчика.

Осуществление технического надзора за строительством

При осуществлении технического надзора инвестором на заказчика-застройщика возлагается:

- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;

- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства. В случае появления (после передачи подрядчику проектно-сметной документации) новых нормативных актов и положений государственный заказчик обращается в соответствующий орган государственного надзора с предложениями о применении новых нормативных документов к находящемуся в строительстве объекту;

- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

- контроль над выполнением геодезических работ в процессе строительства;

- освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, а также скрытых работ; запрещение производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование предыдущих скрытых работ;

- осуществление с участием представителей генподрядной и специализированной организации, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т.п.;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества монтажа, комплексном его опробовании и приемке;

- контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;

- контроль над исполнением строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного архитектурно-строительного надзора, а также требований технического надзора государственного заказчика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;

- участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;

- организация освидетельствования объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформление документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также оценка технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, а также комиссиями инвестора.